Ab 2016 wird der besondere Steuersatz für den Veräußerungsgewinn bei Grundstücksverkäufen von
25 % auf 30 % angehoben. Auf Antrag kann jedoch auch der allgemeine Steuertarif (25 % bis 55 %) angewendet werden.

Bei privaten sowie betrieblichen Immobilienveräußerungen ist es dann auch nicht mehr möglich, den Inflationsabschlag geltend zu machen. Falls das Grundstück noch vor dem 31.03.2002 erworben wurde (=Altvermögen), können jedoch fiktive Anschaffungskosten in Höhe von 86 % vom Verkaufserlös abgezogen werden. In diesen Fällen beträgt die Immo-ESt ab 2016 durchgerechnet 4,2 % vom Verkaufserlös, statt wie bisher 3,5 %.

Wurde ein Grundstück nach dem 31.12.1987 umgewidmet, um eine erstmalige Bebauung zu ermöglichen, werden die Anschaffungskosten mit 40 % des Verkaufserlöses angesetzt. Wenn die Umwidmung in einem wirtschaftlichen Zusammenhang steht und innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf stattfindet, gilt dies ebenso wie im Falle einer Erhöhung des Kaufpreises aufgrund einer späteren Umwidmung. In diesen Fällen beträgt die ImmoESt ab 1.1.2016 18 % vom Veräußerungserlös statt wie bisher 15 %.

Beim Verkauf von Forstbetrieben und forstwirtschaftlichen Liegenschaften müssen die stillen Reserven aus der Eigenjagd und dem Verkauf des stehenden Holzes mit dem Steuersatz laut Tarif, also 25 % bis
55 %, versteuert werden. Die Möglichkeit der Pauschalierung ist nur bei einem Verkaufspreis unter
€ 250.000,- möglich. Allerdings kann unter bestimmten Voraussetzungen der Veräußerungsgewinn über drei Jahre verteilt oder mit dem Hälftesteuersatz besteuert werden.

Steuerliche Verluste, die durch Grundstücksveräußerungen in einem Kalenderjahr führen, sind auf 60 % zu kürzen und müssen gleichmäßig auf das Jahr der Verlustentstehung und die darauf folgenden 14 Jahre verteilt werden. Außerdem dürfen sie ausschließlich mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Auf Antrag in der Steuererklärung besteht jedoch die Möglichkeit, den gekürzten Verlust bereits im Entstehungsjahr mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zur Gänze auszugleichen (das gilt auch, falls die Regelbesteuerungsoption ausgeübt wird). Für gewerbliche Grundstückshandel (z.B. Parzellierung von landwirtschaftlichen Flächen) bleibt die aktuelle Rechtslage auch ab 2016 unverändert.

Kauf und Verkauf von Immobilien korrekt abzuwickeln, erfordert viel Fachwissen. Seit wenigen Jahren unterliegen Kauf und Verkauf von privaten Grundstücken auch einer veränderten Rechtsgrundlage: Am 1. April 2012 wurden die Steuergesetze in diesem Bereich neu geregelt. 

Im Wesentlichen heißt das für Grundstücks-Verkäufer:

• Die bisher gültige Spekulationsfrist von zehn Jahren wurde abgeschafft. Daher unterliegen seit 1. April 2012 sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Ausgenommen sind nur der Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude.
• Die bisherige zehnjährige Spekulationsfrist hat noch Bedeutung für "Alt-Grundstücke". Das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, bei denen normalerweise nur eine moderate Einkommensteuer von 3,5 Prozent vom Veräußerungserlös anfällt. Dies entspricht der Steuerbelastung des Käufers mit Grunderwerbsteuer. Von der Besteuerung ganz ausgenommen bleiben weiterhin der Hauptwohnsitz des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude.

Ab 1. April 2012 unterliegen Einkünfte aus der Veräußerung von Grundstücken einem besonderen Steuersatz von 25 Prozent und wirken nicht progressionserhöhend für das Resteinkommen. Dieser fixe Steuersatz ist damit genau so hoch wie jener der Kapitalertragsteuer, sodass für den Bereich der Vermögensverwaltung weitgehend einheitliche Steuerbelastungen bestehen. 

Werden die anderen laufenden Einkünfte des Steuerpflichtigen niedriger als mit durchschnittlich 25 Prozent besteuert, so kann auf Antrag der niedrigere Tarifsteuersatz angewendet werden (Regelbesteuerungsoption). Die Regelbesteuerungsoption kann nur für sämtliche (betriebliche und außerbetriebliche) Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen angewendet werden, die dem besonderen Steuersatz von 25 Prozent unterliegen.

Der Veräußerungsgewinn wird durch die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten bestimmt.

Der Veräußerungserlös ist dabei immer in tatsächlicher Höhe anzusetzen. Für die davon abzuziehenden Anschaffungskosten ist zu unterscheiden zwischen

• "Neu-Grundstücken" (hier werden die tatsächlichen Anschaffungskosten – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen) und
•  "Alt-Grundstücken" (hier wird grundsätzlich ein großzügiger pauschaler Wert für die Anschaffungskosten angesetzt).

Bei dieser Einordnung kommt es darauf an, ob das veräußerte Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das heißt, ob der Spekulationszeitraum gemäß Rechtslage vor dem Stabilitätsgesetz noch nicht abgelaufen war). 

Der STEUER ANKER errechnet mit Ihnen gemeinsam, welche Werte in welchem Umfang zu versteuern sind. Grundsätzlich sind zwar Notare und Rechtsanwälte per Gesetz seit 1. Januar 2013 dazu ermächtigt diese Berechnungen anzustellen, sie sind allerdings nicht laufend mit dieser Materie befasst. Darum geben sie den Auftrag zur Berechnung oft an Steuerberater ihres Vertrauens weiter. Vom STEUER ANKER erhalten Sie direkt eine exakte, nachvollziehbare Berechnung auf Basis der gültigen Rechtsvorschriften.

Durch die Steuerreform 2015/16 kommt es auch bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundvermögen und gewerblichen Betrieben zu Änderungen.

Bis Ende 2015 wird bei der Übertragung von privaten Häusern, Eigentumswohnungen und Baugründen im Familienverband (ausgenommen Nichten und Neffen) die GrESt vom dreifachen Einheitswert, der maximal 30 % des Verkehrswertes beträgt, ermittelt. Die Grunderwerbsteuer ergibt sich aus der Multiplikation der Bemessungsgrundlage mit einem Steuersatz von 2 %.

Ab 2016 gilt der Verkehrswert, also der Wert des Grundstücks/Objekts, als Bemessungsgrundlage. Um diesen Wert zu berechnen, kann entweder ein Sachverständiger beauftragt oder ein durch Verordnung normiertes Verfahren angewendet werden. Eine Schätzung dürfte vor allem bei der Übertragung von durch Mietbeschränkungen belasteten Zinshäusern sinnvoll sein, da der Gutachter bei der Berechnung den geringen Ertragswert berücksichtigt.

Je nach Verhältnis Verkehrswert zu Einheitswert kann die Übertragung von Immobilien ab 2016 sogar günstiger werden als es bisher der Fall war. Denn unabhängig vom Verwandtschaftsgrad ist für den unentgeltlichen Erwerb ein gestaffelter Tarif vorgesehen. Für die ersten € 250.000,- beträgt er 0,5 %, für die nächsten € 150.000,- 2 % und für alle darüber hinausgehenden Summen 3,5 % vom Grundstückswert. Beim entgeltlichen Teil kommen 3,5 % Steuer von der Gegenleistung zum Tragen. Wichtig: Um den anzuwendenden Steuersatz zu ermitteln, werden alle Erwerbe der letzten fünf Jahre zusammengerechnet, die zwischen denselben Personen stattgefunden haben. Auf Antrag kann die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Erwerben jedoch auf bis zu fünf Jahre verteilt werden.

Grundsätzlich gelten die oben genannten Informationen auch für die Übergabe von gewerblichen Immobilien. Allerdings sind unter bestimmten Voraussetzungen eine Deckelung der Grunderwerbsteuer und ein Freibetrag in der Höhe von € 900.000,- vorgesehen. Zunächst muss im Rahmen der Deckelung für den unentgeltlichen Teil geprüft werden, ob das Berechnungsergebnis unter Berücksichtigung des Freibetrags mit dem gestaffelten Tarif höher ausfällt als 0,5 % des gesamten Wertes ohne Freibetrag. In diesem Falle wird der geringere Betrag fällig.

Bei der unentgeltlichen Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben ändert sich trotz der Steuerreform nichts an den Rahmenbedingungen der Grunderwerbsteuer.

Das Steuerrecht ist eine lebendige Rechtsmaterie und entwickelt sich permanent weiter. Eine der wichtigsten Entwicklungen des Jahres 2014 ist die Neugestaltung der Grunderwerbssteuer per 1. Juni. Alle Details sind im Bundesgesetzblatt I mit der Nr. 36/2014 veröffentlicht.

Der STEUER ANKER fasst zusammen:

• Übertragungen innerhalb der Familie werden entlastet.
• Übertragungen außerhalb des Familienverbandes werden im Gegensatz dazu mit zusätzlichen Abgaben belastet.

Bei der so genannten unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken und Gebäuden (dazu zählen Erbschaft und Schenkung) diente bisher als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer in der Regel der dreifache Einheitswert.

1. Bei Übergaben im Familienkreis gilt weiter der 3-fache Einheitswert, auch bei Vorliegen einer Gegenleistung (z. B. Wohnrecht). Außerdem gilt eine Deckelung des 3-fachen Einheitswertes mit 30 % des gemeinen Wertes.
2. Land- und forstwirtschaftliche Übergaben: 1-facher Einheitswert und zusätzlich ein Nachfolgefreibetrag
3. Betriebsnachfolgen: 3-facher Einheitswert plus ein Nachfolgefreibetrag unabhängig von der Höhe der Gegenleistung (übernommenen Betriebsschulden)
4. In jedem Fall steuerfrei – auch bei Vorliegen einer geldwerten Gegenleistung ist die Schenkung des halben Wohnsitzes an den Ehegatten.
5. Anwachsung von Wohnungseigentumshälften gemäß § 14 WEG im Erbfall: 3-facher Einheitswert anstelle des Übernahmepreises
6. Beim Scheidungsvergleich: 3-facher Einheitswert – auch bei Vorliegen einer Gegenleistung (z. B. bei übernommenen Schulden)

höhere Besteuerung ab 1. Juni 2014:

1. Schenkungen oder Übergaben an Personen außerhalb des (begünstigten) Familienkreises (Großnichten / Großneffen, nicht adoptierte Kinder des Lebensgefährten): Hier erfolgt die Besteuerung nach dem Verkehrswert.
2. Grundstückseinlagen in Gesellschaften ohne Anteilsgewährung außerhalb des UmgrStG: Ebenfalls nach Verkehrswert besteuert
3. Stiftungen: Verkehrswert
4. Bei Abtretung von Optionen: Im Einzelfall ist zu prüfen, ob weiterhin ein 1-facher Einheitswert als Bemessungsgrundlage gilt. 

• Anteilsvereinigungen: 3-facher Einheitswert bleibt Bemessungsgrundlage
• Umgründungen: 2-facher Einheitswert bleibt Bemessungsgrundlage

• Ehegatten
• Eingetragene Partner (gleichgeschlechtliche Partnerschaften)
• Lebensgefährten (gemeinsamer Hauptwohnsitz) NEU
• Verwandte in gerader Linie z. B. Kinder, Enkel, Eltern
• Verschwägerte in gerader Linie: Schwiegerkinder, Schwiegereltern NEU
• Stief-, Wahl- oder Pflegekinder
• Stiefkind: Kind des Ehegatten oder eingetragenen Partners (aus einer früheren Ehe oder außerehelich)
• Wahlkind: Adoption (§§ 191 ff ABGB Annahme an Kindesstatt)
• Pflegekind: Obsorge für das Kind (§§ 184 f ABGB) NEU
• und deren Kinder und Ehegatten
• Geschwister NEU
• Nichten und Neffen NEU 

Sprechen Sie mit dem STEUER ANKER. Schildern Sie Ihre persönliche Situation und Ihre Ziele. Gemeinsam setzen wir Segel und umschiffen die rechtlichen Klippen.